Ouvrir une chambre d’hôtes : les démarches, les règles et un budget d’exemple

Que faut-il pour ouvrir une chambre d’hôtes ?

La chambre d’hôtes a une définition précise, fixée par le code du tourisme et rappelée par la fiche officielle « Ouvrir une chambre d’hôtes » d’Entreprendre Service-public. Ce n’est pas une location de logement entier (ça, c’est un meublé de tourisme, souvent appelé gîte) ni un petit hôtel. Vous vivez sur place, vous recevez vos hôtes et vous leur servez le petit-déjeuner.

Si vous dépassez 5 chambres ou 15 personnes, vous n’avez plus le droit d’utiliser l’appellation « chambre d’hôtes », même sous un autre nom comme « maison d’hôtes » : vous relevez alors des règles des établissements recevant du public. Utiliser l’appellation à tort est une pratique commerciale trompeuse, punie jusqu’à 2 ans d’emprisonnement et 300 000 € d’amende pour une personne physique.

Ce guide suit l’ordre réel d’un projet : vérifier que votre maison s’y prête, faire les démarches, choisir le statut, préparer les chambres, fixer les règles de la maison, puis vous faire connaître. Pour un logement loué en entier, lisez plutôt notre guide ouvrir un gîte.

Votre maison se prête-t-elle à une chambre d’hôtes ?

Avant de dépenser un euro, vérifiez les conditions matérielles. La fiche officielle fixe des surfaces minimales par chambre, hors salle de bains et WC :

Il faut aussi au moins une salle de bains et un WC pour 5 personnes, et la chambre doit se trouver dans votre habitation (dans la maison ou sur son terrain). Dans les faits, les voyageurs attendent de plus en plus une salle d’eau privative par chambre : ce n’est pas une obligation, mais c’est un critère de choix et de prix.

Les points à vérifier avant de vous lancer

• La surface de chaque chambre, mesurée hors salle d’eau et WC
• Le nombre de salles de bains et de WC accessibles aux hôtes
• Le plan local d’urbanisme (PLU) si vous prévoyez des travaux (création de salle d’eau, aménagement de combles, annexe)
• Le règlement de copropriété si vous êtes en immeuble, et l’information du syndic
• Un espace pour servir le petit-déjeuner (salle commune ou chambre)
• Le stationnement ou l’accès pour des voyageurs avec bagages
• Si la maison est une résidence secondaire : le diagnostic de performance énergétique, car à partir de 2034 il faudra au moins la classe D (cela ne concerne pas votre résidence principale)

Les prestations obligatoires : accueil, petit-déjeuner, linge, ménage

Ce qui distingue une chambre d’hôtes d’une simple location, ce sont les services que vous rendez. La fiche officielle détaille ce qui est attendu, et ce qui ne suffit pas :

Le petit-déjeuner est le moment où se construit la réputation d’une chambre d’hôtes. Les avis des voyageurs en parlent presque toujours : produits locaux, fait maison, conversation avec l’hôte. Pensez-le comme votre produit principal, pas comme une contrainte.

Et la table d’hôtes ?

Proposer le dîner est facultatif et facturé en supplément. Les règles rappelées par Service-public : un menu unique, servi uniquement aux occupants des chambres, à une table commune, de préférence avec des produits locaux. Si vous servez de l’alcool pendant les repas, il faut un permis d’exploitation (formation de 7 heures, valable 10 ans) et une petite licence restaurant ou une licence restaurant déclarée en mairie. Les locataires d’un gîte voisin ne peuvent pas profiter de votre table d’hôtes sans que vous deveniez un restaurant.

Les démarches, dans l’ordre

Deux démarches sont obligatoires avant la première nuit, et elles sont distinctes : la déclaration en mairie et l’immatriculation de l’activité.

1. Déclarer la chambre d’hôtes en mairie

Vous faites la déclaration avec le cerfa n° 13566, en ligne par le téléservice ou auprès de la mairie de la commune où se trouve la maison. Tout changement (nombre de chambres, période d’ouverture) demande une nouvelle déclaration. Ne pas déclarer est puni d’une contravention de 450 €.

2. Immatriculer l’activité

La location de chambres d’hôtes est une activité commerciale, quel que soit le montant de vos revenus, même s’ils sont faibles. Vous vous immatriculez sur le Guichet des formalités des entreprises (inscription au registre national des entreprises, numéro SIREN). Exception : si les chambres sont sur une exploitation agricole et restent une activité accessoire, l’activité peut être agricole. Louer sans immatriculation est considéré comme du travail dissimulé.

3. Choisir votre forme juridique et votre régime

Entreprise individuelle (souvent en micro-entreprise) ou société : pour une ou deux chambres, la plupart des propriétaires commencent en entreprise individuelle. Le choix du régime fiscal se fait dans la foulée (voir la section suivante).

4. Les autres points à régler

• Vous renseigner sur la taxe de séjour auprès de la mairie ou de l’intercommunalité (montant, période, reversement) : voir notre guide de la taxe de séjour
• Prévenir votre assureur : votre contrat habitation ne couvre pas forcément une activité d’accueil payante
• Préparer l’affichage des prix (à l’extérieur, à l’accueil et dans chaque chambre)
• Préparer les fiches de police pour les clients étrangers (à conserver 6 mois)
• Si vous servez de l’alcool : permis d’exploitation et licence

Message à votre assureur

Bonjour, je vais ouvrir [nombre] chambres d’hôtes dans ma résidence [principale / secondaire] située [adresse], à partir du [date], avec petit-déjeuner [et table d’hôtes]. Capacité maximale : [nombre] personnes. Pouvez-vous me dire si mon contrat actuel couvre cette activité (responsabilité civile envers les hôtes, dommages causés par eux, vol) et, sinon, me faire une proposition ? Merci.

Impôts, cotisations et TVA : ce qui s’applique

Les revenus de chambres d’hôtes sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes sont possibles.

Cotisations sociales

Au-delà d’un seuil de revenu (6 248 € de revenu imposable en 2025, revalorisé chaque année), vous payez des cotisations sociales. En dessous, ce sont les prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus du patrimoine. En micro-entreprise, les cotisations sont calculées sur les recettes, au taux de 21,2 %, déclarées à l’Urssaf. L’ACRE peut alléger la première année.

TVA

Vous ne facturez pas de TVA tant que vous restez dans la franchise en base : chiffre d’affaires de l’année précédente inférieur ou égal à 85 000 €, ou de l’année en cours inférieur ou égal à 93 500 €. Au-delà, le taux est de 10 % sur l’hébergement et la table d’hôtes, 20 % sur l’alcool.

Taxes locales

La cotisation foncière des entreprises (CFE) est en principe due, mais vous en êtes exonéré si les chambres sont dans votre habitation personnelle (sauf décision contraire de la commune) ou si votre chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas 5 000 €. La déclaration initiale (n° 1447-C-SD) se dépose au plus tard le 31 décembre de l’année de création.

Ces règles évoluent chaque année : vérifiez les montants à jour sur la fiche officielle et, si vous hésitez sur le régime, demandez conseil à un expert-comptable ou au service des impôts des entreprises.

Quel budget pour ouvrir une chambre d’hôtes ? Un exemple chiffré

Il n’existe pas de budget type : tout dépend de l’état de la maison. Voici un exemple pour deux chambres existantes, sans gros œuvre, avec une salle d’eau à créer. Les montants sont des ordres de grandeur d’exemple, à remplacer par vos devis.

Ajoutez les coûts récurrents : assurance adaptée, eau et énergie supplémentaires, produits du petit-déjeuner, blanchisserie, commissions des plateformes de réservation si vous les utilisez, et votre temps (ménage, courses, accueil).

Pour savoir combien de nuits il faut vendre pour rentrer dans vos frais, et à quel prix, suivez la méthode de notre guide fixer le prix d’une chambre d’hôtes.

Affichage, note, fiche de police : les règles au quotidien

Une fois ouvert, quelques obligations reviennent à chaque séjour. Elles sont simples si vous les préparez une fois pour toutes.

• Affichage des prix TTC à l’extérieur près de l’entrée, dans le lieu d’accueil et dans chaque chambre : prix de la nuitée avec petit-déjeuner, suppléments (départ tardif), accès à internet (gratuit ou payant), prix du repas de table d’hôtes boissons comprises, taxe de séjour au réel, prestations accessoires, heures d’arrivée et de départ
• Note remise au client pour toute prestation de plus de 25 € TTC (ou à sa demande en dessous), en deux exemplaires, dont un conservé 2 ans
• Facture obligatoire pour un client professionnel
• Fiche de police remplie par chaque client étranger (y compris européen, hors mineurs), conservée 6 mois
• Taxe de séjour collectée et reversée selon les règles de votre commune

Le détail de l’affichage, avec un modèle de panneau, est dans notre guide affichage obligatoire en hôtel et chambre d’hôtes.

Les règles de la maison

Ce ne sont pas des obligations légales, mais elles évitent la plupart des malentendus. Écrivez-les une fois et envoyez-les avec la confirmation de réservation.

Bienvenue à [nom de la maison]

Arrivée : entre [16 h] et [19 h]. Prévenez-nous si vous arrivez plus tard, nous nous organiserons.

Départ : avant [11 h]. Départ tardif possible selon les disponibilités : [montant] €.

Petit-déjeuner : servi de [8 h] à [9 h 30] dans [la salle commune]. Signalez-nous vos allergies ou régimes à la réservation.

Table d’hôtes : [jours], sur réservation la veille, [prix] € par personne boissons comprises.

Wi-Fi : [nom du réseau / mot de passe]. Animaux : [acceptés / non acceptés]. Maison non-fumeur.

Annulation : [vos conditions]. Taxe de séjour : [montant] € par adulte et par nuit, en plus du prix de la chambre.

Pour rédiger vos conditions d’annulation, voyez politique d’annulation de réservation.

Se faire connaître avant la première nuit

Les premières réservations viennent rarement toutes seules. Trois mois avant l’ouverture, préparez votre présence en ligne :

1. La fiche Google de la chambre d’hôtes, avec la bonne catégorie, vos photos et vos horaires d’accueil : c’est ce qui apparaît quand on cherche un hébergement dans votre village sur Google Maps. Voir notre guide fiche Google Business.
2. Un site à vous avec chaque chambre, les prix, les disponibilités et un bouton pour réserver en direct, sans commission. Voir créer le site de sa chambre d’hôtes.
3. Une ou deux plateformes pour vous faire découvrir au début, en gardant votre site pour les clients qui reviennent ou qui vous cherchent par votre nom.
4. L’office de tourisme de votre secteur, qui référence souvent les hébergements déclarés.
5. Les premiers avis : demandez-les à vos premiers hôtes, au moment du départ, quand ils vous remercient. Voir avis Google pour un hôtel ou une chambre d’hôtes.

Une chambre d’hôtes ne peut pas être « classée » en étoiles : elle est toujours non classée. Des labels privés existent ; ils peuvent rassurer certains voyageurs, mais ce sont surtout vos avis et vos photos qui feront la différence.

La check-list des trois mois avant l’ouverture

J-90 à J-60

• Mesurer les chambres et vérifier les sanitaires
• Faire chiffrer les travaux, vérifier le PLU et la copropriété
• Choisir le nom de la maison et vérifier qu’il n’est pas déjà utilisé près de chez vous
• Interroger la mairie sur la taxe de séjour

J-60 à J-30

• Immatriculer l’activité sur le Guichet des formalités des entreprises
• Déclarer les chambres en mairie (cerfa 13566)
• Adapter l’assurance
• Commander literie et linge
• Créer la fiche Google et prendre les photos dès que les chambres sont prêtes

J-30 à J-0

• Mettre en ligne le site et ouvrir les réservations
• Installer l’affichage des prix et préparer les fiches de police
• Rédiger les règles de la maison et le message de confirmation
• Faire une nuit test : dormir vous-même dans chaque chambre
• Prévenir votre entourage et l’office de tourisme

Les étapes, en résumé

Les étapes pour ouvrir une chambre d’hôtes dans les règles, de la vérification de la maison à la première réservation.

1. Vérifier la maison. Surface minimale par chambre hors sanitaires, au moins une salle de bains et un WC pour 5 personnes, 5 chambres et 15 personnes au maximum.
2. Immatriculer l’activité. Sur le Guichet des formalités des entreprises : la location de chambres d’hôtes est une activité commerciale.
3. Déclarer en mairie. Cerfa 13566, en ligne ou en mairie, avant la première location.
4. Choisir le régime fiscal. Micro-BIC avec abattement de 50 % ou régime réel si les charges sont élevées.
5. Préparer les règles du quotidien. Affichage des prix, notes, fiches de police, taxe de séjour, assurance.
6. Se faire connaître. Fiche Google, site avec réservation en direct, plateformes, office de tourisme, premiers avis.

Ce guide pour votre métier

• Hôtellerie et hébergement
• Site internet pour chambre d’hôtes

Pour aller plus loin

• Créer le site de sa chambre d’hôtes ou de son gîte
• Fixer le prix d’une chambre d’hôtes
• Taxe de séjour : la collecter et la reverser
• Affichage obligatoire en hôtel et chambre d’hôtes
• Plus d’avis Google pour son hôtel ou sa chambre d’hôtes
• Logiciel de réservation pour chambre d’hôtes